Kira Hukuku

ANKARA KİRA AVUKATI

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Taşınmazın İcra Yolu İle Tahliyesi Nasıl Olur?

Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle kiracının borçlarını ödemesini (Örnek–13) isteyebilir. Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır.

Bu husus Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir. Adi kiralara ilişkin TBK m. 315’de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Hâsılat kiralarında (m. 362) bu süre en az 60 gündür.

Kanunun bu maddesinden de anlaşılacağı üzere ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir şekilde bir takiptir. Yapılan bu takibte ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılmazsa kişinin tahliye edileceği belirtilir.Önemle belirtmek gerekir ki ödeme emrinde tahliyeye ilişkin ihtar olmaz ise takipten sonra açılacak tahliye davası reddedilecektir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez, 30 gün içersinde ödeme yapmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) İcra Mahkemesi' nde kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse sözleşmenin noterden yapılıp yapılmadığı önemli hale gelecektir. Sözleşme noterden yapıldı ise itiraza karşı İcra Mahkemesi'nde noterden yapılmadı ise genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır. Taraflar arasında kira sözleşmesi yoksa borçlu yine Genel Mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi 'nde tahliye davası açmak zorundadır. Sürelerin dolması tek başına yeterlidir. Sürelerden sonra boçlu kira borçlarını ödese dahi açılacak tahliye davasında hakim kiracının tahliyesi yönünde karar vermek zorundadır.

Konut Ve İşyeri Yeni Malikinin Kiracıyı Tahliyesi Nasıl Olur?

Kiracının bulunduğu taşınmazın satılması halinde kanun konut ve çatılı iş yerleri başlığının altında yeni malikin haklarını düzenlemiştir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu;

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351-

"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Görüleceği üzere kanun koyucu kiracılı bir taşınmazı satın aldığı takdirde iki adet seçimlik hakkı bulunmaktadır. Bunlar;

1. Taşınmazı satın aldıktan bir ay içerisinde durumu kiracıya tebliğ ettirip 6 ay içerisinde evi tahliye etmesini aksi takdirde bu süre sonunda tahliye davası açacağını ihtar etmelidir.

2. Veya Kira Sözleşmesinin süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açarak kiracıyı yeni aldığı taşınmazdan tahliye ettirebilir.

Yeni malik bu iki seçimlik haktan hangisi lehineyse onu kullanabilir. Bahse konu tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olup durumun şartlarına göre bir yıl ve daha fazla sürebilmektedir.

Yeni malik birinci seçeneği tercih etmesi halinde dikkat etmesi gereken nokta bahsedilen ihtarın kiracıya bu bir ay içinde tebliğ edilmiş olmasıdır. Aşağıda paylaşılan Yargıtay içtihatlarından da görüleceği üzere bir ay içinde noter kanalıyla ihtarı çekse bile bu süre içerisinde kiracının eline ulaşmayan ihtarlar geçerli sayılmaz.

Tahliye davası için yeni malik kiralanan taşınmaza olan ihtiyacını kanıtlamak zorundadır. İhtiyacını kanıtlayamadığı takdirde davası red olunacaktır.Ayrıca daha önce ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddolunan yeni malik ortaya yeni çıkan ihtiyaç nedeniyle tekrardan tahliye davası açabilir.Bir diğer ayrıntıysa yeni malikin ödenmeyen kira bedellerine dayanarak tahliye davası açabilmesi için taşınmazı iktisap ettiğini ve kiraların kendisine ödenmesine dair kiracıya ihbar göndermesi gerekmektedir. Aksi halde davası red olunacaktır.

Konu İle İlgili Yargıtay İçtihatları şu şekildedir;

Yeni malikin kira bedellerini talep edebilmesi ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı iktisap ettiğini ve kiraların kendisine ödenmesine dair ihbar gönderip bu ihtar sonuçsuz kalır ise temerrüt ihtarı gönderip buna dayalı olarak dava açması gerektiği

(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/5262 K. 2015/1384 T. 16.2.2015)

Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/6545 K. 2014/7809 T. 12.6.2014)

Olayımıza gelince; Davacı yeni malik kiralananı 09.04.2013 tarihinde satın almış, 02.05.2013 tarihinde çektiği ihtarname ile kiralananıiçin satın aldığını, bir ay içinde tahliye edilmezse altı aylık sürenin sonunda dava açacağını bildirmiş, ihtarname 14.05.2013 günü davalı kiracıya bizzat tebliğ edilmiştir. Bu durumda satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin tebliğ şartı yerine getirilmediğinden davanın bu sebeple reddi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine dair hüküm kurulması doğru değildir.

(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/12961 K. 2014/14262 T. 22.12.2014)

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2011/7917 K. 2011/12548 T. 21.11.2011 )

Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Tarafları, konusu ve sebebi aynı olan bir tahliye davası sonucu verilen hüküm diğer bir dava için kesin hüküm oluştursa da; yeni ihtiyaçsebebinin farklı olması ya da koşullarda değişme olması halinde yeni dava açılmasına engel olmaz.

Kira Hukuku 'nda sürelerin ve ihtarnamelerin büyük önemi vardır. Gönderilmesi gerekli olan ihtarnamelerin gönderilmeden davanın açılması durumunda davanız reddedilecektir. Hak kaybı yaşamamak adına kira hukuku ile ilgili uzman bir avukattan yardım almanız ücret ve zaman açısından size fayda sağlayacaktır. Dilerseniz iletişim kısmından bizlerle irtibata geçebilirsiniz.

KİRA HUKUKU ALANINDA HİZMETLERİMİZ

• Kira Alacaklarından Doğan İcra Takipleri

• Kira Bedelinin Tespiti Davaları

• Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davaları

• Aidat Ve Ortak Giderlere Yönelik Uyuşmazlıkların Çözümü

• Kira Sözleşmeleri Düzenlenmesi Ve Hukuki Danışmanlık Hizmetleri